조정대상지역이란 무엇인가?
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조정대상지역이란 무엇인가?

by 모리크넘 2021. 12. 25.

조정대상지역이란 무엇인지 알고 계신가요? 아파트를 분양받거나 매매할 때 자주 접하는 단어 중 하나인데요. 조정대상지역이란 국토교통부 장관이 주택 분양 시장 과열 시 지정하게 되며, 조정대상지역으로 지정되면, LTV, DTI가 제한되며, 전매제한, 청약 조건 등 다양한 제약이 따르게 됩니다.

 

조정대상지역이란-무엇인가?
조정대상지역이란 무엇인가?

 

목차

1. 조정대상지역이란?

2. 조정대상지역 지정 조건

3. 조정지역 현황

 

1. 조정대상지역이란?

조정대상지역이란 쉽게 생각해서 부동산 시장이 과열되어 투기가 조장될 우려가 있는 지역에 각종 부동산 제약을 두어 부동산 매수 심리를 떨어트림으로써 부동산 투기를 막기위해 국토교통부 장관이 지정하는 지역을 말합니다. 조정대상지역이란 한마디로 정리하면 주택 분양 및 매매 시장이 과열되어 투기가 우려될 염려가 있는 지역을 조정지역으로 설정하여, 대출 시 적용되는 LTV와 DTI를 제한하고, 전매제한 및 1순위 청약 조건을 까다롭게 설정하여 투기 심리를 잠재우기 위한 부동산 정책 중 하나입니다. 조정대상지역이란 부동산 과열지역에 주로 지정을 하는데요. 반대로 부동산 분양이나 매매가 오히려 위축되어 부동산 거래를 활성화시킬 필요가 있는 지역은 위축지역으로 정하여 조정대상지역을 지정할 수도 있다고 합니다.

 

가. 조정대상지역 지정

  • 조정대상지역 지정은 국토교통부 공고에 의해 주택법 제 63조의2 제4항 규정에 따라 조정대상지역을 지정 공고하고 있습니다.
  • 가장 최근 국토교통부에서 발표한 조정대상지역 지정은 제2021-1309호로 2021년 8월에 지정 발표하였습니다.
  • 예를 들어 부산 조정대상지역은 해운대구, 수영구, 동래구, 연제구, 남구, 서구, 동구, 영도구, 부산진구, 금정구, 북구, 강서구, 사상구, 사하구가 지정되어있으며, 거의 대부분의 부산지역에 조정대상지역으로 지정되었습니다.
  • 그밖에 경기도 조정대상지역은 과천시, 광명시, 성남시, 고양시, 남양주시, 하남시, 화성시, 구리시, 안양시, 수원시, 용인시, 의왕시, 군포시, 안성시, 부천시, 안산시, 시흥시, 오산시, 평택시, 광주시, 양주시, 의정부시, 김포시, 파주시가 경기도 조정대상지역으로 지정되어있습니다.
  • 모든 지역에 대한 조정대상지역 현황은 마지막 부분에 추가로 알아보도록 하겠습니다.

 

나. 조정대상지역 주택담보대출

  • 조정대상지역 주택담보대출에 대해 몇 가지 중요한 내용을 위주로 알아보겠습니다.
  • 우선 조정대상지역 주택담보대출의 경우 2 주택 이상을 보유한 가구에서는 신규 주택을 구입할 때 주택담보대출 자체가 되지 않습니다. 또한, 양도세 중과세도 적용되어 세금 부담도 많아지게 됩니다.
  • 조정대상지역 주택담보대출을 알아보기 위해서는 담보인정비율인 LTV가 얼마나 적용되는지 알아봐야 합니다. 조정대상지역 주택담보대출 시 LTV가 매우 중요한데요. LTV란 Loan to Value 담보인정비율의 약자로써 주택담보대출 시 주택을 담보로 대출이 가능한 비율을 의미합니다. 조정대상지역 주택담보대출 산정 시 중요한 지표입니다.
  • 조정대상지역 주택담보대출 LTV 현황은 다음과 같습니다. 조정대상지역 주택담보대출 LTV는 주택 금액에 따라 다소 차이가 있으나, 무주택자의 경우 60%까지 대출이 가능하며, 기존 주택 처분 조건인 1 주택자인 경우 50%까지 조정대상지역 주택담보대출이 가능합니다. 9억 원 초과의 경우에는 9억원을 기준으로 9억원 이하분에 대해서는 50%, 9억원 초과분에 대해서는 30%의 LTV가 적용됩니다.
  • 만약 조정대상지역이 투기과열지구로 추가 지정된 경우 조정대상지역 주택담보대출에 비해 대출 가능 비율인 LTV가 10% 감소하게 됩니다. 9억원 이하의 주택을 투기과열지구에서 구매할 경우 무주택자는 50%까지, 기존주택 처분 조건인 1 주택자의 경우에는 40%까지 주택담보대출이 가능합니다.

<조정대상지역 주택담보대출 LTV 현황>

가격 구분 투기지역(투기과열지구) 조정대상지역 일반지역
9억 이하 서민실수요자(무주택) 50% 60% 70%
1주택(처분조건) 40% 50% 70%
2주택 이상 불가 불가 60%
9억 초과 9억 이하분 40% 50% 9억 이하와
동일
9억 초과분 20% 30%
15억 초과 - 불가 9억 초과와 동일

 

주택담보대출 기준 DTI, DSR, LTV 등 설명 참고자료

 

은행 대출금리 주택담보대출 기준

주택담보대출은 보유하고 있는 주택을 담보로 은행과 같은 금융기관에서 대출을 받는 것을 의미합니다. 주택담보대출을 받을 수 있는 한도는 정부에서 정하여 과도한 가계부채가 발생하지 않

infomega.tistory.com

2. 조정대상지역 해제 및 지정 조건

조정대상지역이란 무엇인지 대략적으로 이해가 되시나요? 그럼 조정대상지역 해제 조건과 조정대상지역 지정 조건에 대해 알아보도록 하겠습니다.

 

가. 조정대상지역 지정 조건

  • 조정대상지역 지정은 국토교통부 장관이 지정하도록 되어있는데요. 조정대상지역 지정 조건은 크게 주택의 가격, 청약경쟁률, 분양권 전매 추이, 해당 지역 주택보급률 등을 종합적으로 검토하여, 해당 지역이 부동산 투자 과열이 예상되는 지역을 조정대상지역으로 지정하고 있습니다.
  • 조정대상지역 지정은 3개월간 주택 가격 상승률과 해당 지역 시나 도의 소비자물가 상승률을 비교하여 1.3배 이상 차이가 나는 지역을 지정할 수 있으며, 다음의 3가지 조건 중 한 가지 이상을 만족할 경우 지정할 수 있습니다.
    1. 가장 최근 주택 공급했던 시점을 기준으로 2개월 전부터 아파트 등 주택청약률이 5대 1을 초과하거나 국민주택 분양 청약경쟁률이 10대 1을 초과한 경우
    2. 현재 전월을 기준으로 3개월간 아파트 전매 거래량이 전년에 비해 30% 이상 초과한 지역
    3. 해당 지역의 주택보급률이나 주가 주택 비율이 전국 평균 이하인 지역

조정대상지역-지정-요건
조정대상지역 지정 요건
조정대상지역-지정-요건(위축지역)
조정대상지역 지정 요건(위축지역)

 

나. 조정대상지역 해제

조정대상지역 해제는 조정대상지역 지정 조건을 충족하지 못할 경우 해제할 수 있습니다. 구체적인 방법은 조정대상지역으로 지정된 지역의 시도지사나, 시장, 구청장 등이 조정대상지역으로 지정된 이후 해당 지역이 주택 가격 등이 안정화되어 더 이상 조정대상지역으로 지정될 필요가 없거나, 조정대상지역 지정 조건에 해당되지 않을 때 국토교통부 장관에게 해제 요청을 할 수 있습니다. 조정대상지역 해제 요청을 받은 국토교통부 장관은 심의위원회 심의를 거쳐 30일 이내 조정대상지역 해제 여부를 결정하고 그 결과를 지자체장에게 통보하도록 절차를 관련법에 의해 규정하고 있습니다.

 

3. 조정지역 현황

끝으로 조정지역 현황을 지역별로 구체적으로 알아보도록 하겠습니다. 앞서 말씀드린 바와 같이 조정지역 현황 즉 조정대상지역 현황은 국토교통부 공고에 의해 발표가 되는데요. 가장 최근에 있었던 조정지역 지정 공고에서는 경기도 동두천시가 새롭게 조정지역으로 지정되었습니다. 다만 동두천시 중에서 광암동, 걸산동, 안흥동, 상봉암동, 하봉암동, 탑동동은 제외되었습니다. 그럼 지역별 조정지역 현황에 대해 구체적으로 알아보도록 하겠습니다.

 

  • 서울지역 조정지역은 서울 25개 구 전체가 조정대상지역으로 지정되어있습니다.
  • 경기도 조정지역 현황은 최근 동두천시가 추가되었으며, 과천시, 광명시 등이 조정지역으로 포함되어있습니다. 일부 경기도 조정대상지역 중 화도읍, 수동면, 처인구 포곡읍 등 경기도 조정지역에서 제외되는 지역도 있으니 참고하시기 바랍니다.

경기도-조정지역-경기도-조정대상지역-예외
경기도 조정지역 경기도 조정대상지역 현황
경기도 조정지역 경기도 조정대상지역 예외

  • 인천 조정지역은 중구, 동구, 미추홀 구, 연수구, 남동구, 부평구, 계양구, 서구입니다. 인천 조정대상지역 중 중구에 위치한 을왕동, 남북동, 덕교동, 무의동은 인천 조정지역에서 제외됩니다.
  • 부산 조정지역은 해운대구, 수영구, 동래구, 연제구, 남구, 서구, 동구, 영도구, 부산진구, 금정구, 북구, 강서구, 사상구, 사하구입니다.
  • 대구 조정지역은 수성구, 중구, 동구, 서구, 남구, 북구, 달서구, 달성군이며, 대구 조정대상지역 중 달성군의 경우 가창면, 구지면, 하빈면, 논공읍, 옥포읍, 유가읍, 현풍읍은 대구 조정지역에서 제외됩니다.
  • 광주 조정지역은 동구, 서구, 남구, 북구 광산구입니다.
  • 대전 조정지역은 동구, 중구, 서구, 유성구, 대덕구입니다.
  • 울산 조정지역은 중구, 남구입니다.
  • 세종 조정지역은 세종특별자치시가 조정대상지역이며, 행정중심 복합도시 건설 예정지역이 세종시 조정대상지역이며, 신행정수도 후속대책을 위한 연기공주지역 행정중심복합도시 건설을 위한 특별법 제15조 제1호에 따라 해제된 지역을 포함하고 있습니다. 즉, 연기면과 공주시 일대도 세종시 조정지역으로 포함되었다고 볼 수 있습니다.
  • 충북 조정지역은 청주시 조정지역이 유일합니다. 다만, 청주시 조정대상지역 중 낭성면, 미원면, 가덕면, 남일면, 문의면, 남이면, 현도면, 강내면, 옥산면, 내수읍, 북이면은 제외됩니다.
  • 충남 조정지역은 천안시 동남구, 천안시 서북구, 논산시, 공주시가 지정되었으며, 목천읍, 풍세면, 광덕면, 북면, 성남면, 수신면, 병천면, 동면은 충남 조정대상지역에서 제외됩니다.
  • 전북 조정지역은 전주시 완산구, 덕진구만 전북 조정대상지역으로 지정되어있습니다.
  • 전남 조정지역은 여수시, 순천시, 광양시가 지정되어있으며, 여수시 조정대상지역, 순천시 조정대상지역, 광양시 조정대상지역에서 다음 지역은 조정대상지역에서 제외하고 있으니 참고하시기 바랍니다.

전남 조정지역 예외
전남 조정지역 예외

  • 경북 조정지역은 포항시 남구, 경산시가 지정되어있으며, 포항시 조정대상지역 중 구룡포읍, 연일읍, 오천읍, 대송면, 동해면, 장기면, 호미곶면은 포항시 조정지역에서 제외됩니다. 경산시 조정대상지역 중 하양읍, 진량읍, 압량읍, 와촌면, 자인면, 용성면, 남산면, 남천면은 경산시 조정지역에서 제외됩니다.
  • 경남 조정지역은 창원시 성산구가 유일하게 조정대상지역으로 지정되어있습니다.

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