1가구 2주택 양도세 계산하는 방법(3주택 포함)

1가구 2 주택 양도세 계산하는 방법은 주택을 구매한 양도가액에서 취득가액과 필요경비를 차감한 후 양도소득세 세율을 곱하여 계산합니다. 간편한 1가구 2 주택 양도세 계산을 위해 계산기를 통해 양도세를 자동으로 산정하는 

 

목차

1. 1가구 2주택 양도세 계산하는 방법

2. 1가구 3주택 양도세 계산하는 방법

 

1가구 2주택 양도세 계산하는 방법

1가구 2주택2 주택 양도세 계산하는 방법에 대해 알아보도록 하겠습니다. 양도세 계산 방법을 알아보기에 앞서 1가구 2 주택 판단 기준과 비과세 요건에 대해 먼저 정리해보도록 하겠습니다.

 

양도세 비과세 12억 적용시기와 1가구 2주택 양도세 비과세 요건

 

1가구 2주택 판단 기준

1가구 2주택 판단 기준을 알기 위해서는 가구가 의미하는 바를 이해하시는 것부터 시작해야 합니다. 가구란 주민등록등본 상에 같은 주소지로 등록되어있는 가족 구성원을 의미합니다. 예를 들어 동일한 주소지에 부모님과 본인이 함께 등록되어있고, 함께 살아가고 있다면, 이들 3 가족을 1가구 구성원으로 볼 수 있습니다. 가구 내에 있는 구성원이 소유하고 있는 주택 수를 기준으로 1가구 1 주택, 1가구 2 주택 여부를 판단할 수 있습니다. 만약 아버지 명의로 주택이 한 채 있고, 본인 명의로 주택이 한 채 있다면 1가구 2 주택에 해당된다고 볼 수 있습니다. 다만, 지방 주택 포함하여 2 주태를 소유하고 있고 공시 가격이 3억 원 이하인 경우에는 1가구 2 주택 양도세 중과 대상에서 제외하고 있습니다.

 

 

 

1가구 2주택 비과세 요건

1가구 2주택 비과세 요건에 대해 사례별로 정리해보겠습니다.

• 추가 주택 구매에 따른 일시적 1가구 2 주택 비과세 요건
  • 기존에 보유하고 있던 주택이 2018년 9월 13일 이전에 취득하고 추가 주택 취득 이후 3년 이내 기존 주택을 처분할 경우 일시적 1가구 2 주택 비과세 요건에 해당되어 비과세 적용을 받을 수 있습니다.
  • 기존 주택을 2018년 9월 14일부터 2019년 12월 16일 사이에 취득한 경우에는 주택 추가 매매 후 2년 이내 기존 주택을 처분해야 비과세 요건에 해당됩니다.
  • 만약 2019년 12월 17일 이후에 기존 주택을 구매한 경우에는 신규 주택 구매이후 1년 이내에 기존 주택을 처분해야 비과세 요건을 적용받을 수 있습니다.
• 분양권을 득한 경우 1가구 2주택 비과세 요건
  • 2021년 1월 1일 이전에 분양권을 취득한 경우에는 주택에 포함하고 있지 않아 자연스럽게 비과세 요건에 해당되었습니다. 하지만 2021년 1월 1일 이후부터는 분양권도 주택에 포함시키도록 관련 제도가 변경되었습니다.
  • 분양권을 취득한 주택이 완공된 후 청약 당시 가구 내 가족구성원 모두 가 해당 주택에 입주하여 1년 이상 거주를 한 경우에는 1가구 2주택 비과세 요건을 적용할 수 있습니다.
  • 또한, 분양권에 해당하는 주택이 완공된 이후 2년 이내 기존 주택을 처분한 경우에도 1가구 2주택 비과세 요건을 만족시킬 수 있습니다.

 

1가구 2주택 양도세 계산하는 방법

• 양도세는 구매한 가격 대비 시세차익을 얻은 금액에 대해 납부하는 세금이라고 볼 수 있는데요. 1가구 2주택 양도세를 계산하기 위해서는 양도소득세 세율과 양도가액, 취득가액, 필요경비만 알면 손쉽게 계산할 수 있습니다.
• 양도세 계산은 부동산을 매매한 양도가액에서 최초 구매할 당시의 취득금액과 주택을 구매하면서 발생한 필요경비를 차감하고 주택 금액에 해당하는 양도세율을 곱하여 계산합니다.
  • 1가구 2주택 양도세 계산을 수식으로 표현하면 다음과 같습니다.
  • (양도가액-취득가액-필요경비) × (1가구 2주택 양도세 세율)
• 예를 들어 5억 원에 구매한 주택을 10억에 매매하고, 주택을 매매하는데 들어간 부동산 중개비용 등이 1억 원인 경우에 양도세 계산하는 방법에 대해 설명해보겠습니다.
  • 양도가액은 10억원이 되고, 취득가액은 5억 원이 됩니다. 필요경비는 1억 원이고, 1가구 2 주택이면서 10억 원에 해당하는 양도세 세율은 62%로 볼 수 있습니다.
  • 계산해보면 10억-5억-1억 = 4억
  • 4억에 양도세율 62%를 적용하면, 2.48억원 가량에 양도세로 부과됨을 알 수 있습니다. 여기에 양도소득세 기본공제 250만 원을 공제받을 수 있으며, 누진공제만큼 추가 공제를 받을 수 있어, 실제 부과되는 금액은 다소 감소할 것입니다.
    • 참고로 10억 원 주택의 누진공제 금액은 3,540만 원입니다.

구분	조정대상지역 내 1가구 2주택 양도세율
1,200만원 이하	26%(1주택은 16%)
2,600만원 이하	35%(1주택은 25%)
8,800만원 이하	44%(1주택은 34%)
1억 5천만원 이하	55%(1주택은 45%)
3억원 이하	58%(1주택은 48%)
5억원 이하	60%(1주택은 50%)
10억원 이하	62%(1주택은 52%)
10억원 초과	65%(1주택은 55%)

 

 

 

1가구 3 주택 양도세 계산하는 방법

1가구 3 주택 양도세 계산하는 방법에 대해 알아보겠습니다. 1가구 2주택 양도세 계산하는 방법과 동일합니다. 다만, 1가구 3주택 양도세 세율이 2주택 보다 10% 추가 적용되는 점이 다르다고 볼 수 있습니다.

• 1가구 3주택 양도세 세율은 다음과 같습니다.
  • 1,200만 원 이하 36%
  • 4,600만 원 이하 45%
  • 8,800만 원 이하 54%
  • 1.5억 원 이하 65%
  • 3억 원 이하 68%
  • 5억 원 이하 70%
  • 10억 원 이하 72%
  • 10억원 초과 75%
• 1가구 3 주택 양도세 계산은 양도가액에서 취득가액과 필요경비를 제하고, 1가구 3주택 양도세율을 곱하여 계산합니다.
  • 예를 들어 5억 원에 구매한 주택을 10억 원에 양도할 경우 양도세 계산을 해보겠습니다.
    • 양도가액 10억 원에서 취득가액 5억 원을 차감하고, 필요경비 1억 원을 제하면 과세표준은 4억 원이 됩니다. 한마디로 4억 원의 시세차익을 봤다고 볼 수 있는 것이지요.
    • 4억 원에서 양도세 세율 72%를 적용하게 되면, 2.88억 원이 양도세로 부과되는 것입니다.
    • 2.88억 원에서 인적공제와 누진공제를 제하면 2.3억 원가량이 양도세로 부과된다는 계산이 나옵니다.

 

양도세 중과에 대해 정리해보면, 1가구 2 주택인 경우에는 1 주택에 비해 10% 중과세가 발생하게 되며, 3 주택인 경우에는 20%의 중과세가 발생함을 알 수 있습니다. 1가구 2주택, 1가구 3주택 양도세 중과세에 대해 표로 정리해보면 다음과 같습니다.

구분	1가구 2주택 양도세 중과(10%)	1가구 3주택 양도세 중과(20%)
1,200만원 이하	26%(1주택은 16%)	36%(1주택은 16%)
2,600만원 이하	35%(1주택은 25%)	45%(1주택은 25%)
8,800만원 이하	44%(1주택은 34%)	54%(1주택은 34%)
1억 5천만원 이하	55%(1주택은 45%)	65%(1주택은 45%)
3억원 이하	58%(1주택은 48%)	68%(1주택은 48%)
5억원 이하	60%(1주택은 50%)	70%(1주택은 50%)
10억원 이하	62%(1주택은 52%)	72%(1주택은 52%)
10억원 초과	65%(1주택은 55%)	75%(1주택은 55%)

만약 2021년 6월 1일 주택을 추가로 구매하여 1가구 3 주택이 된 경우에는 1가구 2주택은 1 주택에 비해 20%의 양도세 중과세가 발생하고, 1가구 3주택이 된 경우에는 1주택에 비해 30%의 중과세가 발생되니 유의하시기 바랍니다.

 

 

 

양도세 자동 계산기 사이트 주소 및 방법 안내

마지막으로 양도세 계산기를 활용할 수 있는 사이트 주소와 경로 그리고 방법에 대해 말씀드리겠습니다.

• 양도세 자동 계산기를 이용하는 가장 확실한 방법은 국세청 홈페이지에서 하는 것입니다.
  • 국세청 양도세 계산기를 이용하기 위해 먼저 https://www.hometax.go.kr/로 이동합니다.
  • 세금 종류별 서비스 메뉴에서 양도소득세로 이동합니다.
  • 미리 계산해보는 양도소득세에서 양도소득세 미리 계산(모의계산) 메뉴로 이동합니다.
  • 비로그인으로 양도세 계산기를 활용할 수 있는 양도소득세 간편 계산 메뉴를 활용합니다.
• 양도세 자동 계산기를 활용하는 방법에 대해 안내해드리겠습니다.
  • 양도소득세 간편 계산을 위해서는 양도일자, 취득일자 양도 물건의 종류를 먼저 입력합니다.
  • 거래금액에 해당하는 양도가액, 취득가액, 기타 필요경비를 입력합니다.
    • 양도소득세 기본공제는 인별로 250만 원이 자동으로 책정되어 입력됩니다.
  • 미등기 양도인지 상속받은 경우인지, 비사업용 토지인지 등을 체크합니다.
  • 1가구 1 주택인지 여부를 확인하여 비과세 요건에 해당되는지 체크합니다.
  • 장기보유 특별공제는 보유기간이 3년 이상인 경우 적용받을 수 있는 세액절감 혜택입니다.
  • 1가구 2 주택이나 1가구 3 주택인 경우 중과대상인지 확인을 위해 조정대상지역 여부를 확인하고 해당 여부를 체크하시기 바랍니다.
• 모든 입력이 완료되면 세액 계산하기 버튼을 클릭하고, 최종 산출된 양도세 계산 결과를 확인할 수 있습니다.

 

조정대상지역이란 무엇인가?

조정대상지역이란 무엇인가?

 

이번 시간에는 1가구 2 주택, 1가구 3주택 양도세 계산하는 방법에 대해 구체적으로 예시를 들어 알아보았습니다. 또한, 양도세 계산기를 활용하여 간편하게 양도세를 미리 예측할 수 있는 관련 사이트를 소개하고, 구체적으로 계산하는 방법에 대해서도 함께 알아보았습니다. 또한 함께 제공해드린 1가구 2주택 양도세 비과세 요건에 대해서도 잘 숙지하시었다가 향후 양도세 절세 혜택을 볼 수 있도록 유념하시기 바랍니다.

 

 

 

 

 

1가구 2주택 양도세 비과세 요건 정리하기